Existe um ditado antigo que diz “quem compra terra, não erra”. Atualizando para o contexto atual, podemos dizer que isso se refere ao real estate, um tipo de investimento relacionado ao mercado imobiliário.
Por mais que esse seja um termo utilizado no exterior, é um dos principais investimentos financeiros para quem deseja diversificar a carteira aqui no Brasil. Ou seja, é um tipo de ativo importante para otimizar a rentabilidade e potencializar a redução de riscos.
Dessa forma, o investimento em real estate é um dos principais do mercado. Ainda assim, muita gente tem dúvidas sobre como ele funciona e por que ter esse tipo de ativo na sua carteira. Neste post, explicaremos melhor. Então, que tal conferir?
O que é o investimento em real estate?
O investimento em real estate é aquele voltado para o mercado imobiliário. Portanto, ele engloba tanto ativos físicos (imóveis) quanto papéis relacionados a esse setor. De toda forma, o objetivo é lucrar com esse tipo de ativo e diversificar a carteira.
O termo real estate é traduzido como “propriedade real”. Está relacionado aos ativos físicos, como imóveis, terrenos, edifícios e direitos sobre a terra. No entanto, o investimento no mercado imobiliário também pode contemplar títulos.
Uma forma de investir no segmento de imóveis é via fundos imobiliários (FIIs). Esse é um dos produtos financeiros que vêm ampliando o número de cotistas. Tanto é que, em 4 anos, o crescimento foi de 950%.
Isso significa que o total de pessoas que investem nesse segmento foi de 208 mil, em 2018, para cerca de 2 milhões em 2022. Além disso, o volume captado por esse produto financeiro passou de R$ 54 bilhões para R$ 191 bilhões, e a quantidade de fundos foi de 173 para 350.
O Raio X do Investidor 2022, da Associação Brasileira das Entidades do Mercado Financeiro e de Capitais (Anbima), indicou que esse é um produto financeiro relevante. Segundo o levantamento, 11% das pessoas entrevistadas disseram que planejam utilizar ou continuar usando. Esse investimento ficou na 2ª colocação. Quando se observa somente as classes A e B, o percentual sobe para 15%.
Portanto, fica claro que essa é uma boa alternativa para compor o seu portfólio de investimento. Afinal, esse setor consegue trazer bons resultados mesmo em períodos de crise. Esse é o caso dos 10 FIIs mais rentáveis de 2022, que tiveram resultado entre 28% e 116,9% no ano.
De toda forma, esse é um dos ativos relevantes para saber como diversificar investimentos. Ele é combinado a outras boas alternativas, que ajudam a potencializar a rentabilidade e diminuir os possíveis riscos da operação.
REITs
Nos Estados Unidos, o investimento em real estate é conhecido por REIT. A sigla significa Real Estate Investment Trust. Basicamente, esse é um título que representa uma empresa desse setor. Em contrapartida, ela compartilha seus resultados com todos os cotistas, inclusive por meio de renda passiva derivada de hipoteca, aluguéis e venda de imóveis.
Esse é um dos tipos de fundos de investimento disponíveis no mercado americano. Há alguns tipos de REITs diferentes que existem desde os anos 1960. São eles:
- equity REIT: a maior parte do patrimônio do fundo é voltada para imóveis físicos. É um fundo de tijolo, conforme a classificação brasileira. Por isso, gera uma renda passiva recorrente;
- mortgage REIT: abrange títulos e certificados de hipotecas e financiamento imobiliários. Por isso, são fundos de papel, pela classificação brasileira. Também geram renda passiva;
- hybrid REIT: são híbridos, como o nome indica. Por isso, parte da carteira é formada por títulos da dívida imobiliária e o restante por imóveis físicos.
Esse é um conhecimento importante, já que a exposição a mercados estrangeiros faz parte de uma diversificação de investimentos inteligentes. Dessa forma, você consegue formar uma carteira equilibrada e condizente com uma mentalidade empreendedora.
Como funciona o investimento em real estate?
O investimento em real estate funciona de maneira similar a outros produtos financeiros. Você pode investir em FIIs e REITs via bolsa de valores, mas também pode adquirir um fundo de previdência privada, cuja estratégia de alocação contemple essa classe de ativos.
A vantagem da segunda alternativa é diversificar seus investimentos fazendo apenas uma alocação de capital.
Dentro desse contexto, é importante considerar que o setor de real estate tem diversos aspectos a considerar. De modo geral, o propósito é facilitar a compra, venda e locação de propriedades. Para isso, as principais possibilidades são:
Construção de imóveis
Abrange as obras de edifícios residenciais e comerciais. Assim que os imóveis estiverem prontos, podem ser alugados ou vendidos. Os construtores e os desenvolvedores são pagos pelo serviço e os investidores que aplicaram seus recursos obtém uma rentabilidade sobre a operação.
Compra e venda de imóveis residenciais
É a transação mais comum do setor imobiliário. Cada propriedade recebe uma classificação conforme sua localização, comodidades adicionais e tamanho. Além disso, é feita uma comparação com bens semelhantes.
Aluguel de imóveis
Pode contemplar imóveis comerciais e residenciais. Essa é uma forma de obter uma fonte de renda contínua. Simultaneamente, o investimento também pode ser constante com publicidade, reparos e limpeza.
FIIs
São fundos de investimento ligados a gestoras que têm e operam imóveis, enquanto os investidores alocam seu capital com o propósito de obter uma renda passiva.
Toda a gestão de valores é feita por um gestor especializado. Por isso, é a modalidade ideal para quem não deseja se responsabilizar pelo bem. Também é indicado para a diversificação da carteira.
Quais são as características desse investimento?
As características do investimento em real estate são variadas. Afinal, esse mercado contém diferentes nichos. No entanto, é possível fazer uma classificação básica, que faz uma divisão entre empreendimentos imobiliários e empreendimentos de base imobiliária. Entenda melhor essas duas categorias e a opção dos títulos emitidos nesse segmento.
Empreendimento imobiliário
Tem foco na venda. Por isso, o real estate developer abrange grandes loteadoras, construtoras de apartamentos e incorporadoras.
O empreendimento imobiliário apresenta alto risco, um horizonte de tempo de médio prazo e potencial de elevada remuneração. É um investimento com menos liquidez financeira e considerado alternativo devido à sua elevada volatilidade.
Dentro dessa categoria, existem alguns submercados. Os principais são:
- casas e apartamentos;
- imóveis na planta;
- lotes;
- terrenos em condomínio;
- salas comerciais;
- edifícios de escritórios;
- self storages;
- hospitais;
- centros de convenções;
- fazendas;
- condomínios fechados;
- lançamentos residenciais.
Empreendimento de base imobiliária
Também chamado de commercial real estate, é específico para renda. Assim, o investidor busca ganhar com pedágios, aluguéis e taxas derivados da exploração dos imóveis. As principais características desse tipo de investimento são:
- grande volume de capital envolvido;
- ciclos longos de investimento;
- remuneração moderada.
Ou seja, traz uma segurança maior, quando comparado aos empreendimentos imobiliários. Alguns exemplos de alocação de capital nessa categoria são:
- hotéis;
- shoppings;
- prédios comerciais;
- usinas;
- hangares;
- galpões modulares e refrigerados.
Outras possibilidades
Apesar dessa classificação, é importante deixar claro que o mercado de real estate é muito mais amplo. Ele ultrapassa os limites da negociação de imóveis físicos. Aqui, entram:
- bancos de investimento especializados na gestão de ativos e projetos imobiliários;
- empresas que facilitam a estruturação de contratos e negócios;
- investimentos realizados nos FIIs e REITs.
Quando se pensa na gestão de ativos dos fundos imobiliários, o propósito é obter o maior valor possível dos ativos. Para isso, é necessário levantar as oportunidades, balancear os custos e analisar os riscos.
Por isso, as decisões são tomadas por um gestor especializado. Para entender melhor, veja quais são as principais atividades incluídas:
- banco de investimento: permite que os investidores apliquem o capital nos tipos de ativos desejados;
- gestão patrimonial: é voltado para o gerenciamento do patrimônio de pessoas com alto volume financeiro;
- gestão global de ativos: define como será feita a alocação de capital e oferece soluções de investimento ativo.
Quais são as vantagens de investir em real estate?
Existem diversas vantagens em investir em real estate. A principal é a diversificação da carteira, inclusive com exposição a ativos internacionais. Isso permite que o seu portfólio seja protegido contra oscilações do mercado nacional e obter os benefícios de um mercado mais estável, como o dos Estados Unidos, por exemplo. Isso também contribui para a dolarização do seu patrimônio.
Ainda existem outras vantagens. Confira quais são as principais:
Proteção cambial
A dolarização do patrimônio é uma forma de fazer hedge. Isso acontece devido ao mercado americano ser mais estável. Além disso, quando a moeda americana se valoriza, a bolsa de valores brasileira tende a cair. Por isso, quando você investe em REITs ou outros ativos internacionais, consegue compensar possíveis perdas.
Geração de renda passiva
Um dos propósitos de investir seu dinheiro é ter uma renda passiva no presente ou no futuro. Os investimentos em real estate podem atender a essa necessidade. Assim, você obtém essa remuneração recorrente.
Potencial de rentabilidade maior
Os investimentos relacionados ao mercado imobiliário oferecem alto potencial de rentabilidade, mesmo em períodos de crise. No entanto, é preciso ter um cuidado extra se for alocar seu dinheiro em fundos de investimentos.
Apesar de alguns deles apresentarem rentabilidade positiva, muitos oferecem resultados aquém do esperado. Isso significa um retorno negativo ou muito abaixo do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), indexador da renda fixa.
Esse cenário fica claro quando se visualizam os dados dos fundos imobiliários mais rentáveis, já citado. Ainda que o levantamento tenha indicado rentabilidade até superior a 100% em um caso, o resultado geral foi de apenas 1,3% em 2022. Isso é abaixo do CDI, que ficou em 11,6%.
Inclusive, no 1° quartil, chegou a ser -5,6%. Portanto, é necessário fazer uma boa avaliação e buscar um fundo de investimento com estratégia adequada ao seu perfil de investidor.
Facilidade
Você pode investir em real estate por meio de uma instituição financeira. Isso evita que você precise comprar um imóvel, o qual é um processo burocrático. Além disso, fica isento das taxas da operação, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Liquidez
Alguns fundos apresentam alta liquidez, especialmente se comparado à compra e venda de imóvel. Isso porque o processo de negociação pode levar algumas semanas, até meses. Ao investir no mercado imobiliário, fica mais fácil sacar o capital alocado inicialmente acrescido de juros.
Possibilidade de reduzir a volatilidade
Em alguns casos, é possível reduzir a volatilidade nos investimentos. Isso depende da diversificação da carteira, principalmente, se o capital for alocado em um fundo. Dessa forma, fica mais fácil equilibrar risco e rentabilidade.
Possibilidade de benefícios fiscais
Em alguns casos, você pode pagar menos Imposto de Renda (IR) e fazer um planejamento sucessório mais adequado à sua realidade. Tudo depende do tipo de fundo que você escolherá.
Quais são os riscos ao ter ativos de real estate na sua carteira?
Como qualquer outro investimento, os ativos de real estate também implicam riscos. Alguns deles, inclusive, podem ser listados como benefícios — como você perceberá. Isso acontece porque um mesmo fator é encarado como positivo ou negativo, a depender da condição oferecida.
Nesse sentido, os principais riscos ao investir em real estate são:
Timing
Se você comprar um imóvel físico ao final do ciclo imobiliário — na etapa de recessão —, a tendência é demorar para recuperar o seu investimento. Portanto, é preciso criar estratégias e ter atenção ao mercado para acertar no timing.
Impossibilidade de prever os resultados
Sendo um investimento arriscado, é impossível prever a rentabilidade que será obtida com a alocação de capital. Isso significa que você se expõe a possíveis crises no mercado imobiliário, que tendem a impactar os seus resultados.
Por isso, vale a pena procurar alternativas mais diversificadas, que contem também com o investimento em real estate. Dessa forma, você equilibra a sua carteira, diminui os riscos e aumenta o potencial de rentabilidade.
No caso dos fundos de investimento, também é necessário avaliar o gestor e a estratégia a ser seguida por ele. Isso faz a diferença nos resultados alcançados, especialmente para quem busca uma boa rentabilidade no longo prazo.
Regulamentação do setor
O mercado de real estate é altamente regulamentado, e isso envolve órgãos municipais, estaduais e federal. Por isso, as diretrizes impostas podem prejudicar o processo de compra e venda de imóveis físicos, especialmente porque se colidem em muitos casos.
Isso acontece devido às licenças exigidas, aprovação dos órgãos do governo, leis de proteção ao consumidor e regras de zoneamento. Portanto, é preciso ter atenção a esses detalhes.
Vacância e inadimplência
Tanto o investimento em ativos físicos quanto em FIIs de papel e REITs podem sofrer com a vacância e a inadimplência. Isso tende a ocorrer nos períodos de fim do ciclo imobiliário, quando há mais oferta do que demanda.
Por que contar com ativos do mercado imobiliário na carteira?
Contar com ativos do mercado imobiliário na carteira de investimentos é um bom negócio. Essa é uma forma de reduzir os riscos e potencializar a rentabilidade, inclusive tendo bons resultados em períodos de crise.
Essa também é uma maneira de fazer hedge, caso você opte pela exposição a mercados internacionais. Assim, é possível valorizar a sua carteira.
De toda forma, o setor imobiliário tem características únicas, que o fazem ter um papel importante nas carteiras de investimento. Um dos motivos que justificam essa afirmação é o fato de poder ter uma fonte de renda atrativa e constante.
Outro fator relevante é o fato do desempenho do investimento em real estate diferir daquele verificado em outras classes de ativos, como títulos de renda fixa e ações e commodities. Isso acontece devido ao risco e à rentabilidade que funcionam de maneira diferente.
No entanto, o principal critério que justifica ter ativos de real estate na carteira é a diversificação na composição da estratégia. Por isso, você tem uma chance de ter uma rentabilidade mais alta mesmo com a diminuição da volatilidade do mercado.
Nesse cenário, você pode investir em real estate, mesmo sem ser diretamente. Isso é o que acontece quando opta por um fundo de previdência privada com ativos do mercado imobiliário. Entenda melhor abaixo!
É possível investir em real estate por meio de um fundo de previdência privada?
Os fundos de previdência privada podem ser compostos por diferentes classes de ativos. Apesar de a maioria ser voltado para ativos conservadores, é possível utilizar esse produto financeiro para equilibrar a carteira e alocar seu dinheiro sem precisar escolher entre renda fixa ou variável.
Apenas é preciso ter atenção, já que os fundos de previdência privada nem sempre apresentam um resultado satisfatório.
Um levantamento mostrou que 96% dos fundos de previdência de renda fixa ficam abaixo da Selic. A questão é que esses produtos financeiros representam mais de 80% dos investimentos em previdência privada no Brasil.
Por isso, é importante ter atenção à estratégia adotada, a fim de alcançar uma rentabilidade melhor. É isso que a metodologia ARCA traz. Focando em ações nacionais, real estate, caixa (renda fixa) e ativos internacionais, permite diversificar, reduzir os riscos e potencializar a rentabilidade.
O real estate é um dos tipos de ativos adicionados na carteira do Fundo ARCA Grão, que segue a metodologia de mesmo nome, criada e difundida por Thiago Nigro, o Primo Rico. Ao investir nele, você foca no longo prazo e tem uma alocação estratégica.
Assim, consegue ter um portfólio que prioriza a segurança, devido à renda fixa, mas também otimiza a rentabilidade. Isso porque expõe o seu patrimônio ao mercado imobiliário e aos ativos internacionais.
Ainda tem várias vantagens do fundo de previdência privada. Diferentemente do que se pensa no senso comum, esse investimento não serve somente para a aposentadoria. Ele também é interessante para quem deseja construir seu patrimônio a longo prazo, de acordo com uma mentalidade empreendedora.
Dentro desse contexto, vários benefícios são conquistados. Entre eles estão:
- benefício tributário, com chance de deduzir até 12% da renda bruta tributável, no Plano Gerador de Benefício Livre (PGBL), e pagar 10% ou menos de Imposto de Renda (IR), na tabela regressiva;
- gestão especializada, que pode gerar uma rentabilidade acima do esperado;
- estratégia de investimento qualificada, caso você escolha um fundo de previdência privada adequado ao seu perfil de investidor;
- possibilidade de pagar taxas de administração baixas. Mesmo tendo muitos fundos que cobram valores elevados, é possível pagar apenas 0,59%, como ocorre no Fundo ARCA Grão;
- possibilidade de isenção de outras cobranças, ou seja, taxa 0% em taxas de carregamento de entrada e saída, e de performance;
- praticidade e acessibilidade, já que você pode investir a partir de R$ 100;
- economia no planejamento sucessório;
- ausência de come-cotas.
Dessa forma, você consegue investir em real estate, equilibrando a sua carteira de maneira mais acertada. Afinal, o fundo de previdência privada em si não é um produto financeiro ruim. O que acontece é que existem vários com resultado aquém do esperado.
Por isso, é fundamental escolher um fundo com uma metodologia diversificada e voltada para a mentalidade empreendedora. Assim, você deixa de se preocupar com os resultados alcançados, porque sabe que conta com uma gestão qualificada.
Então, seja diretamente, seja indiretamente, o investimento em real estate é uma boa alternativa para compor sua carteira. A vantagem de escolher um fundo de previdência privada é que você pode diversificar mais e ainda obter eficiência tributária. Dessa forma, o resultado tende a ser satisfatório.
Então, o que acha de aproveitar esse produto financeiro para ter uma carteira mais bem estruturada? Conheça o plano de previdência ARCA e entenda como ele funciona para saber todo o seu potencial.
